发现没有？中山楼市真的要回暖了！
最近，成交朋友圈刷屏、来访量上升、趁热打铁发了人气朋友圈，鼓舞一线工作人员。
正所谓否极泰来，低谷过后是筑底回升，中山楼市，终于也要回暖了。
针对的二套利率下调，针对外地客的，针对的带押过户等等政策，让市场重新燃起了火。
据房叔了解，这次是中山历史以来最猛烈的一次政策，距离，只差最后的临门一脚。
刺激一:
外地有房，中山无房的买家笑了
广深打响后，中山很快就跟上了步伐，成为广东第三个执行的城市。
8月31日，赶在金九之前，中山市住建局官宣了的认定标准通知。
说完落地之后，现在我们来聊聊，是什么意思？
简单来说，对于外地有房中山无房的买家来说，成为了最大赢家。
原来老家有一套房子，房贷若没结清，再买就是算二套，要3成首付，压力很大。
现在，首套的认定宽松了很多。
一是减少了，原来的3-4成，降低至2-3成，上车门槛降低；二来，认定为首套，利率将按照3.6%执行。
中原植总则表示的政策更利好港澳客户，有利于他们来中山。
放张政策前后的对比，一图看懂：
积蓄已久的外地换房族，后，闸口打开，或许就是一波置业潮。
刺激二：存量
高位站岗的朋友“解套”了
曾经高位站岗的朋友们，最期待的是什么？也就只有一件事：存量。
毕竟5.8%、6.3%站岗的买家可太难受了。
中山的下调政策要稍微复杂一些，按照时间段下调存量房贷利率。
2019年10月8日至2022年5月17日，存量现在最低可以降低至：=4.2%。
2022年5月18日至2023年1月17日，存量现在最低可以降低至：-20bp=4%。
2023年1月18日至今，阶段性取消下限。
至于2019年10月8日以前的买家，估计会分阶段公布，大家还请静候公告。
关于执行的下限，大家众说纷纭，若按照最理想的情况，即现在的4.2%来算。
举个例子，如果在21年6月高位上车，首套利率6%，贷款200万。调整后，每个月减少2443元，总减少87万！
如今，在当年被认定为二套，而现在认定为首套的情况下，能下调的利率更多。
这么多政策里，存量可谓王炸，国家真金白银补贴以前的买家，口袋里有钱，大家就会消费。
可以说既圆了站岗们的心愿，又实现刺激消费的目的。
而最后能下调多少，等9月25日以后，房叔第一时间通知大家。
刺激三：降首付，真正的大招！
历史第三次，每次都是王炸
首套不低于20%，二套不低于30%，历史上只发生过三次。
第一次在2003年，央行鼓励，降低至20%，房价迎来了一次增长；
第二次在2008年，金融危机的影响下，央行再次将降至20%，刺激了国内的购房需求；
第三次就是今天，再度降低至20%，时隔15年的调整，力度必须大。
谁也不知道，2成首付会持续多久，但可以确定的是，全国的楼市会因为这个政策而沸腾。
至于中山方面，由于还存在着区的概念，这个政策更利好于想买中山区的客户。
比如当年岐江新城扩容，没能纳入范围的项目。
确切的说，目前新盘，只有以下项目还在区：
东区仅华鸿珑悦轩、利和文华里、天丰御品、颐安御品公馆与佳兆业樾伴山、展盈天钻；
石岐仅城光悦景、香滨水岸、大信君澜湾、大信君誉湾。
涉及到的项目不多，但从长期来看，这个政策不是为了刺激房价，反而是“稳”房价。
区二套首付落实，中山只剩下名义上的“限购区”，未来买家们会更积极地看房。
刺激四：开始火起来了
火车要跑起来，还需火车头带
楼市的风向标——北上广深等，在放开后，楼市迅速给出了反应。
央视报道，9月2日，北京二手房成交近1200套，上涨了100%。
房叔的兄弟号“房二娃”表示广州宣布的当天下午，黄埔有盘当天成交了好几套“首付7成变3成”的外地客。
广州其他项目的人也反馈，最近几天，到访和成交相比之前，也有了明显回升。
◆ 广州项目人气图
上海首日，二手房带看量就激增；北京放开后，深夜调价。
也不止，佛山多个项目发出喜报，遍地开花。
东莞的项目来访量、咨询量回升，售楼部坐满了来看房的客户。东莞房姐表示，新政刺激了意向客户。
中山呢？
上周末虽然刮起了台风，但买房的热情丝毫不减，有项目表示利好信息一出，有就三套成交。
香港客更是出手“一串三”，直接拿下火炬中心区三套房。
种种迹象，中山或多或少也受到了新政的影响，市场蠢蠢欲动，随时准备躁动起来。
刺激五：房贷商转公
终于松开了口子
老实说，商转公在以前是一件几乎“不可能”的事。
无数买家在12345热线咨询过能不能商转公的事情，得到的回复非常一致：先经过原商贷银行的同意。
这个“同意”有多难，相信不少吃过闭门羹的朋友都清楚。
但在8月后，不可能的事，变成了可能。
建行中山分行举办贷款业务推介会，这次不再扭扭捏捏，宣布中山可以商转公，并且已有成功案例。
现在，中山四大行已经开始执行。
目前，中山为3.1%，商转公比起单纯降存量房贷利率要香太多。
再做个简单的数学题，90万的贷款，以前的商贷6%，商转公后是3.1%。（ps.中山两夫妻公积金最多贷90万）
少了1552元，总额少了56万，省下的钱都够买一台二手卡宴了，油费还能加到满。
当然，商转公成功的意义不仅在于省多少钱，而是原本不可能的事情，松开了一道口子。
业内人士则分析，商转公也是某种意义上的下调存量房贷利率，减轻买家的还贷压力，还优化了公积金贷款的利用率。
现在是四大行允许商转公，未来其他银行很大概率也会跟进。
刺激六：卖房1年内买房，退个税！
二手房、入市速度激增
继推动落实「」政策措施后，换房人群又一重磅利好！
2024年1月1日至2025年12月31日，卖房1年内买房的，可以对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。
政策一出，房叔可以预见中山的有望再加个几千套，并且二手房的入市速度会更加快。
为什么这么说？
一方面，退个税的政策，鼓励了二手旧换新、小换大，随之而来的是庞大的二手。
另一方面，以前“”才能免个税，现在一年内卖旧换新就能免个税。这意味着从到二手房的过程，变快了。
也别嫌个税少，中山一套200万的房子，卖出去的时候300万，如果要收个税，就是3万（总价1%）。
个税可以退换，交易的需求和就会多起来，也变相刺激了的买卖。
二手市场活跃了，卖掉原有那套的速度和机率就变大了，“买一”的欲望就得到充分体现。
刺激七：利率下降至4.4%
客福音，史上最低二套利率
在落地的同一天，两部门联合下发文件，调整优化差别化住房政策。
除了降低意外，提到二套住房利率政策下限不低于 20bp，即4.4%。
也许，有人不知道4.4%意味着什么，首套房的朋友先别站着说话不要痛。
可以说，这个数字创下了中山历史上贷利率最低记录。
举几个例子，2020年7月，二套利率5.1-5.6%；2021年4月，二套利率5.4-6%；2023年8月，二套利率4.8%。
不停的降低二套利率，政策对客的友好就差直接写在文件上了。
老规矩，4.8%→4.4%之后，客到底省了多少钱？
少了478元，总额少了17万，这是难得一次给二套们让利。
刺激八：带押过户
买到也能了！
的利好也是重量级的。
比起二手房带押过户的无声无息，带押过户，对市场的影响要大得多。
先问一句，大家买房前会不会看房子的情况？
（网址：https://yueanju.zfcxjst.gd.gov.cn/zhfcgspt/home?tid=442000）
随便点开一个项目，不少单位状态是“限制房产”，其实就是把房子抵押给了银行。
以前的话，买了限制房产的买家全看脸色，资金充裕的开发商会尽快解押，让买家得以。
这里就存在一个问题，如果没钱的话，解押的过程就会非常、非常、非常漫长。后果就是买了房给了钱，但是交不了楼、也不了。
而一手房带押过户后，资金紧张的狂喜。
跳过了赎楼这一步，直接卖房，配合带押过户就行了。
某种程度来说，算是双赢。减轻了赎楼的资金压力，也不用等到天荒地老。
有人会问了，要是烂尾了呢？所以一手房带押过户加了个限制：现房。
只不过，根据房叔自身的了解，并不是每个限制房产的现房都能做到，还是需要咨询一下。
刺激九：深圳 香港 新加坡！
拉上高精尖的“特区”城市合作
空有政策利好，没有未来前景，这样的城市只会成为下一个“鹤岗”。
但中山不一样，不久前，深中合作区带着新朋友再次刷新存在感，仿佛在告诉大家：中山还有潜力。
8月30日，《翠亨新区产业规划和空间规划》公布，提到将在中山东部划出三个高水平开放的“朋友圈”——探索建设“深中经济合作区”“港中科创合作区”“新中生物医药城”。
这一次，中山除了深圳、香港，还找到了新加坡。
这三大区域，中山将与深圳、香港、新加坡，在规划政策、科技创新、现代产业、综合交通、公共服务、营商环境等领域深度对接、协同发展，以更高水平开放赋能经济高质量发展。
利好归利好，有一点很明确，中山作为临深城市，着力点始终在东部区域。
刺激十：节点将至
大概率可以期待一下
市场不是缺乏信心吗？那就给它信心，而且不是吹风的信心，是实打实的信心。
有不少中介朋友告诉房叔，其实现在中山市场的不景气，并不是没有购房需求。
其中，有不小一部分客户因为孩子上学、结婚等原因，已经看好了自己心仪的板块和小区。
迟迟没有下手，主要是疫情、爆雷等带来的负面情绪，让大家心里认为，再等等，还会降。
“买涨不买跌”的观望心理，让悲观的情绪持续蔓延，于是，身在其中的我们，都觉得市场“没有活力”。
然而新政之下，市场的交易量被刺激上来，大家会发现，其实市场没有想象中的不堪，需求一直是存在的。
而且新政颁布的节点也很微妙，卡在的起点，接下来的市场热起来将会是大概率事件。
与喊口号、打鸡血相比，真正为购房者着想的利好，才是最振奋人心的。
这不就是市场想要的预期吗？政策频发、买单、刚需出动，市场就会慢慢拉起来。
现在，可以期待金九给大家一个惊喜了。
本文指导单位：中山市房地产行业协会
中山房叔
2023-09-07 11:30:26
来自广东省
