这或许,是中山最被“低估”的板块!-欧洲杯足球官网

提到中山城区,大部分人浮现在脑海里的必有石岐、东区、西区。提到城区价值板块,只会联想到岐江新城总部区、博爱七路、远洋城、西区彩虹......而南区城南板块,却深藏闺中。坦白说,在综合素质方面,无论是地段、配套的醇熟度,还是宜居等方面,房叔的直观感觉是,这个地方被低估了!市区城南板块,位置在哪我们先来看看南区城南板块的位置。摊开地图,它位于南区北部突出来的那一角,是石岐、东区、南区三区交汇地带。北端靠着石岐悦来南片区,那有岐江壹号、中山一桥、中山华发商都等地标建筑;东侧挨着东区“朗晴小学 市一中”板块,是行政配套云集的区域。图片相当直观,板块内配套的综合素质相当高,要商业有商业、要大公园有大公园、还很近东区等等,天赋虽不是满满,但也是自带些许光环。称之被低估,确实情理之中。较量西区彩虹,南区城南底气何在?如果要找一个片区与之位置、交通、配套相似的话,那么房叔必投西区彩虹一票(与石岐岐港片区、西区富华道片区接壤)。毕竟论综合素质,它完全可以跟西区彩虹板块一较高下,只是缺少了一些被看见的契机。我们不妨从「交通」、「商业」、「教育」、「休闲设施」、「产业量级」五个方面具体来看:① 交通pk:条条大路通“罗马”印象中,西区彩虹片区的交通是“北联南拓”的趋势(105国道、北外环路),甚至深江铁路也在此穿行。而南区城南板块,有横跨中山东西的南外环,往东接驳博爱七路、翠亨快线、广澳高速,去往火炬、马鞍岛、珠海等区域;往西接驳g105国道,贯穿中山南北。还有穿行板块的中开高速,其东苑南路出入口(在建),直线距离板块不过2公里左右(来源:百度测绘)。从这里上中开高速进而接驳深中通道,畅通深中两城。|摄于2023年8月14日值得一提的是,目前南外环岐江河大桥下层桥已开通,永安一路至翠景道段也已恢复通行。至于板块的主干道城南路、永安路,则直通中山市区。而实际上,通勤时间也比西区彩虹出发更快、更高效。不多说,直接上百度地图,房叔说的对不对,一眼便知。|来源:百度地图由此可见,似乎南区城南板块更近东区cbd。②商业pk:商业繁茂毫不逊色细数下,西区彩虹也有不少的商业配套,比如彩虹荟、大信新都汇(新家园店)、麦德龙、迪卡侬等。而南区城南,商业繁茂度也毫不逊色,比如中山悦来天虹购物中心、南区大信新都汇、悦盈商业圈等等。光生活氛围来说,中山悦来天虹购物中心的人气简直吊打中山大部分商超。开业那天,网友直呼:“不知道多少年没见过这么多人了,简直寸步难行啊”。|来源:中山?悦来?天虹购物中心③教育pk:密集度“不输阵”从目前已有的教育配套来看,西区彩虹仅有西区中心小学和烟洲中学。南区城南板块呢,有省一级学校和国家示范性高中标准建设的永安中学、民转公的南侨英才学校、良都中学、竹秀园中心小学等。其中永安中学,是2022年新建成的市直属公办高级中学,其今年招生最低分数线高达519(a类)和512(b类),仅次于桂山、实验等名校,比西区烟洲中学(市直属公布高中)还要高一些。|摄于2023年8月14日论教育密集程度,南区城南比西区彩虹略胜一筹,但学校如何,官方并没有一个统一的排名,全靠家长们的口碑。④休闲设施pk:天然环境赢了任何一个板块,都需要有休闲设施,以便平常散步、周末“遛娃”等活动。比如西区彩虹的彩虹绿洲公园、狮窖河滨水带状公园。至于南区城南板块,则有先天优势。片区东侧与五桂山山脉接壤,那约1400亩城央绿肺——中山树木园与金钟湖公园、大尖山森林公园、古香林公园等,共同组成广东中山国家森林公园。|摄于2023年8月14日⑤产业量级pk:对标东莞“松山湖”筑巢引凤栖,花开蝶自来。2020年8月,官方首次提出将对标东莞松山湖,打造中山的科技创新园。作为中山科学城的核心区,中山科技创新园无疑是南区腾飞的关键,引入的中山先进低温技术研究院、光子科学中心综合区等产业,正如火如荼建设中。|摄于2023年4月19日据了解,中山市科技创新园项目建成投入运行后,将成为中山高质量发展的动力之源,成为中科院未来技术创新研究院战略支撑平台和湾区国际创新中心的重要组成部分,乃至成为具有国际影响力的高水平研究基地和相关产业技术创新引领示范中心。引入名企、升级特色产业、高质量规划产业园,南区把科技产业的根基打牢、打响,没有一丝怠慢。届时,人工智能、新能源、医疗器材等高新产业,将在此遍地开花。有了产业反哺带来的高赋值,才会吸纳大批的人才涌入。中山科学城的产业是很厉害,但居住氛围和生活浓度却有所欠缺,这样一来,与其紧挨着的南区城南板块就成为了人口导入的首选地。从这个角度看,片区价值毋庸置疑。总的来说,南区城南板块虽锥处囊中,但其实力是掩盖不住的,比如近东区、交通便捷、商业繁茂、教育密集、天然环境舒适等等。既然宜居,为何这么没存在感?看到这里,或许有人开始好奇:南区城南板块既然和西区彩虹片区一样宜居,那为什么它这么没有存在感呢?房叔认为,或许有以下四点原因:其一,距离中山倾向资源相对较远。回顾中山这些年的发展历程,不难发现,中山倾注全市之力重点打造的片区,仅有岐江新城和马鞍岛片区。而西区彩虹片区紧靠着中山未来城市的新中心——岐江新城,就单单华侨城欢乐海岸和中山北站,足以辐射整个区域,让片区居民受益。至于南区城南板块,则距离岐江新城相对太远了。其二,品牌开发商不够集中。先看西区彩虹片区,规划范围不大,但已经聚集了合景、招商、华润、仁恒、越秀、佳诚、博达、龙光、时代、方直等大牌开发商,住宅项目一个挨着一个,形成了成片的新兴cld居住区。而城南板块,虽品牌开发商也不少,有万科、越秀、远洋、德商、合生、海伦堡等,但这些盘的距离相对较远,不够集中,中间甚至隔着村庄。其三,板块内地块开发相对饱和。从2017年至今,中山宅地供应主要集中在岐江新城、火炬、马鞍岛、古镇、小榄等区域,连西区彩虹也有3块宅地亮相(合景招商映月台、越秀天樾湾、宝嘉誉峰)。而南区城南板块,仅有2017年的德商樾玺项目,以楼面价11818元/㎡、总价8.65亿成为南区地王。但后面几年几乎没能在土拍场上,看到其宅地的身影。|仅统计2017-2023年西区与南区土拍情况说到底,这个板块就是缺少新供应,缺少聚焦点。其四,发展热度不够,存在感弱。如果要评选中山城区的最惨板块,南区恐怕能直接摘冠。标签上,石岐是中山老城区,承载了一代又一代的记忆;东区是中山政、商、经、文的中心;西区是中山旧改的先行地。南区呢,没有辉煌的过去,没有三甲医院的加持,就算中山科技创新园火了一阵子,但热度也慢慢下降了。板块被“低估”,还有什么因素?说到底,这个板块不是不热,而是缺少聚焦点。那除了上述房叔的看法外,这个被低估的板块,究竟还有哪些因素促成的呢?我们来看看业内大咖怎么说:植建军中山中原物业顾问公司高级拓展总监若单纯看城南板块(特指远洋天著-悦盈新城一带),该片区无论是从居住的环境、商业的配套,还是交通便利方面,其未来的发展前景都是挺好的。首先从天然的居住环境来看,有树木园、五桂山山脉、开车10分钟直达的金钟湖公园,还有文笔山公园(在建未开),其天然环境和公园配套皆属于中山顶级。商业方面,有新开的中山悦来天虹购物中心、南区大信新都汇、越做越旺的悦盈美食街,即使是华发商都也就10分钟左右的车程,商业可以说是应有尽有。交通方面,片区位于三区交汇(南区、石岐区、东区),到城区各个中心区域或是上高速到外镇外市也是相当便捷,没有老城区的塞车拥堵,却有城区的便捷生活。至于未来发展方面,往南是中山科学城和工业区的改造,往东是未开发的神仙井区域,拥有更多延伸发展的空间。但目前来看,这个片区的房地产价格(尤其是二手房价格),明显是被低估的一个区域。再对比西区彩虹板块,很明显的本地人购买的意向度还是彩虹板块更高一些,这既是有历史原因也有现状因素。首先对于南区而言,本地人更认可西区,毕竟南区以前是环城,在本地人心目中更认为是郊区,这固有的观念一时很难改变。当然,经过这几年的发展,城南板块在本地人心中正慢慢脱离整个大南区的概念,但这个改变仍需要时间。另外,从配套而言,两个片区无论是商业、生活配套,还是交通方面似乎都有得一拼。不过,彩虹片区却有一个本地人公认口碑不错的小学——西区中心小学,目前很多年轻人也会冲着该小学来购买彩虹片区的房子。而恰好城南片区的小学配套相对而言略逊一筹。至于医院方面,彩虹片区的优势是有一个三甲医院。比较重要的原因,是这两个片区在过去几年的房地产运营模式有很大的不同。彩虹片区这十年间进驻了许多知名的品牌房企(如华润、仁恒、招商、越秀、时代、方直等等),他们对区域进行了一轮又一轮宣传和推广,在市场上为区域品牌不断发声音,拉高了彩虹片区的知名度。但反观城南片区,基本没有品牌房企拿地开发,过去几年的声音基本是缺失的,也没有让更多的客户对这个区域有更新的认知。加上过去几年也有大项目停工,多个南区项目的价格起起落落,幅度很大,对区域的影响并不好。谢仲娟中山楼市资深观察者其实我个人觉得,南区城南板块是一个非常好的片区。首先是环境好,中山城区的绿肺五桂山山脉,还有树木园。其次是有一些大盘在支撑,比如万科、悦盈、越秀、合生和德商等,高端生活区的雏形已经显现。可以定义为南区城南板块是一个适合宜居的地方:生活比较方便,环境也很不错,学校资源也比较丰富等等。对比西区彩虹板块,我个人觉得最核心的差别有两项。第一项就是地理交通的综合因素。西区靠近岐江新城片区,其配套和交通的辐射力直达西区。这样的加持下,是南区无法比拟的。第二项是周边产业结构不一样。虽两者都属于城区,但南区主要邻近的是板芙、五桂山、三乡等地,这些镇区产业并不算发达,反哺能力不足,人口输入少,自然使得南区产业人口的支撑力不足。但是反观西区,邻近沙溪、东升、小榄、古镇等地,产业比较发达,加上105国道直通这些片区的优势,自然“产业进城”这一概念,也让西区越来越多人。从这两个板块来看,西区彩虹板块优势在于交通、邻近岐港片区和中山北站片区,周边有镇区的产业人口支撑,也让其消费业有了极大的发展,而南区在这些方面来说相对比较弱。但实话说,如果单看居住环境,南区城南比西区彩虹还要更好一些。简单来说,就是人口密度、繁华度、产业人口支撑力,西区是占优势。而环境舒适度,则是南区占优势。目前大家都是赚钱为主,自然西区彩虹更受欢迎。城南片区某项目策划我个人觉得南区城南片区还分为两部分来看:南外环以南的南区、南外环以北的南区。这是一条分界限,因为一旦跨过南外环,主观意识上会认为脱离主城区。南外环以北的南区,虽然划分在南区,经常会有人以为是东区或者石岐,因为距离石岐与东区都比较接近,享受着主城区繁华配套,距离利和广场、华发商都等商圈都非常近,周边居住氛围浓厚,配套环绕,皆是步行可达,如果想去商圈消费开车距离也不长,不会受到堵车影响。还能承接着沙溪、大涌往南区涌进的客户。至于为何大家心中更认可西区彩虹,其实是两个区域地产开发活跃度不同,导致大家对这两个区域的知名度不一样,从而影响了许多客户的决定。西区彩虹片区从十年前到目前为止,一直都是有一个地产一条街,多个开发商持续性在市场上一直去输出推广,导致客户接受的信息度会更高一些。而南区新推出的土地资源不多,导致大品牌开发商没能拿地。加上南区地块跨度较大,个别新开发的楼盘,位置过于偏远,价格偏低,导致片区价格差距比较大。而西区整体价格相对比较接近。目前南区在售的主要项目,靠近城南板块,基本都是高端豪宅为主,例如德商樾玺、远洋天著、懿臻山等,客群基本以改善为主,主要做圈层营销,项目市场发声都较小。而彩虹片区多为刚需,兼部分改善,客群范围更大,受关注度自然也会高一些。虽然西区彩虹片区的热度还不错,但主城区客户换房置业其实比较少选择该片区,毕竟西区的配套始终不如东区、石岐。不过好在西区靠近105国道,彩虹片区承接的多是北部镇区入住城区的客户,有持续性的客户补充;而南区以南的三乡坦洲,基本以珠海客为主,少有往主城迁移。客户补充不同,造成了普遍印象里的大家更认可西区彩虹。这个板块目前房价如何呢?至于片区房价又如何呢?我们分一、二手来看。先看一手房,目前,片区在售和待售住宅项目并不多,仅有5个项目,其中4盘都是豪宅产品。项目产品价格(万/平)远洋天著110-155㎡三四房1.75-2.2海粤洱境93-132㎡三四房(精装)1.38-1.7171㎡四房(毛坯)懿臻山89-119㎡三四房1.6-1.9德商樾玺196-540㎡四至六房2.3海伦堡玖悦云府94-118㎡n 1房1.3-1.4一提起远洋天著,最深刻的印象是5000元/㎡装修标准;又耗资近5000万,打造下沉式立体会所(详戳)。此外,远洋天著还打造中山首个[健康未来工厂],24小时360°全方位展示施工工艺和产品品质(详戳)。项目分为三期开发,一、二期皆为住宅区,三期为商业区。目前在售约110-155㎡三至四房,带装修折后单价1.75-2.2万/㎡。海粤洱境,低密小高层设计(容积率1.7),层高做到约3.1米,目前已是现房。有建面约93-132㎡三四房(带装修)和约171㎡四房(毛坯),均价1.38-1.7万/㎡。懿臻山,以1.5的容积率,定位“别墅级住宅”,可以远眺树木园景观。在售约89-119㎡三四房,带装修均价1.6-1.9万/㎡,预计今年9月底收楼。|摄于2023年8月14日德商樾玺,既是成都德商进驻中山的首个项目,也是进驻湾区的首个“玺”系作品。且其大平层产品也符合一贯的高定位,无论是面积、功能、视野,还是品味等方面,都有不同的追求。目前在售约196-535㎡大平层,带装均价2.3万/㎡。|摄于2023年8月14日海伦堡玖悦云府,距离南区一小(规划中)、南区一幼相当近。整个就3栋住宅楼,目前该项目还剩二三十套房源,有建面约94-118㎡n 1房,毛坯均价1.3-1.4万/㎡。开发商秉着尾盘慢慢卖原则,其单价比去年(毛坯均价1.2万/㎡)还涨了1000-2000元/㎡。再看二手房方面,南区城南板块可谓是“大户人家”。你看,中澳滨河湾、万科城市风景、悦盈新城、星汇云锦等大社区盘踞,无论是小区内,还是路边,一抬头,都能看到每一户阳台挂满了衣服。|悦盈新城,摄于2023年8月14日就算是小社区,比如天域米兰阳光、恒大绿洲一期、祈安苑等,入住率也是很高的。至于房价,整体为0.9-1.3万/㎡左右。小区户型均价天域米兰阳光二手房9490元/㎡恒大绿洲一期二手房10761元/㎡中澳滨河湾二期二手房11204元/㎡中澳滨河湾三期二手房12009元/㎡中澳滨河湾四期二手房11490元/㎡中澳滨河湾五六期二手房11541元/㎡珠光御景雅苑二手房12345元/㎡悦盈新城二手房13278元/㎡万科城市风景二手房10601元/㎡星汇云锦a区二手房11991元/㎡星汇云锦b区二手房11579元/㎡星汇云锦c区二手房11846元/㎡数据来源:贝壳找房这样子看来,南区城南板块新房价格倒是与西区彩虹板块不相上下,但二手房则比西区彩虹板块(1.2-1.6万/㎡)便宜了3000元/㎡。那么这个板块发展前景如何?经过长时间的沉淀,这个板块已趋于成熟,可供住宅用地所剩无几,但配套方面仍处于稀缺状态,还好南区一小、远洋商业、公园等配套都在路上。①南区第一小学该小学位于海伦堡玖悦云府南侧、南区第一幼儿园旁。项目用地面积约2.85万㎡,分为两期建设,一期主要建设综合楼、教学楼等,二期主要建设排球场、篮球场等体育设施,投资达1亿元,规划为36班办学规模。| 此前规划效果图②远洋中山南区长丰商业项目2021年11月,广东省投资项目在线审批监管平台发布了一则关于远洋中山南区长丰商业项目的备案公示。项目位于中山市南区岐关西路东侧,总投资4亿,总建筑面积78852.19㎡,其中商业面积为49833.11㎡。近日,房叔路过时看了一眼,工地处于围蔽状态,商业用地部分仍是池塘状态,还未填平,也未有施工机器进场。③广东中山国家森林公园建设工程该建设工程位于中山市东区、南区、五桂山,总投资约2.46亿元,包括建设树木园景区、金钟湖景区、马踢水景区、大尖山景区、龙塘景区。根据2019年的《广东中山国家森林公园总体规划(2018-2027年)》,该公园规划期限为2018-2027,共10年。其中,一期为2018年-2022年,二期为2023年-2027年。今年7月24日,广东碧然美景观艺术有限公司中标了中山国家森林公园(金钟湖景区)2023年绿美广东生态建设示范点建设项目。④中山科学城——中大创新谷·中山中创集团布局南区的项目——中大创新谷·中山,就是恒美园山仔白石环片区改造。今年2月16日上午,南区街道恒美园山仔、白石环工业区城市更新片区策划(单元规划)审议通过,标志着该片区用地规划调整即将完成,后续可完善用地手续及招商等工作。|来源:中山南区据悉,其规划范围北至先施二路、南临规划大新路、西至虎头山、东至城南四路,计划依托自身产业基础和周边战略机遇,紧扣光子科学中心与低温研究院产业方向,将该片区打造成“物联网 本地优势产业”与“光电 ”两大新型产业集群。⑤中山科学城——南区第二工业区改造项目启动单元范围:东临城南一路、城南二路,南至恒发街,西倚石岐河,北至华业路,包括南区第二工业区,总面积为47.47公顷(折合712亩)。计划将南区第二工业区升级改造为中山科学城“城市客厅”、科学城产城融合示范区。随着城市的发展更新迭代,拥有更多发展空间的板块价值会显现。相比之下,南区城南板块,可建设地块少,低矮居民楼多,配套方面仍处于稀缺状态,连片开发的可能性不大。想要进一步提升,除了兑现此前规划的配套之外,还需要在多方面去进行“改造”。房叔有话说正所谓,失之毫厘,谬以千里。南区城南板块,虽然在区位上、交通上、配套上都与西区彩虹板块有着很高的相似度,但往往就差那么一点(差什么,看上述业内人士的评语),使得大家对这个片区认可度一直不高。在房叔看来,其实南区城南板块并不缺人气,甚至居住率还挺高,比如一抬头就看到挂满衣服的阳台,比如悦盈商圈那95%的商家进驻率,再比如永安一路1分钟经过近40辆车......但这个区域需要“引流”(包括产业所带来的人口、品牌房企的不断进驻等等),也缺乏一个概念性的包装。房叔建立买房交流群扫二维码添加并备注拉你入群(不拉同行中介微商)【整合】中山教育,正悄悄逆袭【新盘】30年未开发!东区“鱼塘”住宅地要动【快讯】重磅!中山南部区域中山医院,来了【快讯】直击!钱隆御府复工现场!