楼市中一直被反复提及的预期，但究竟什么是预期或者说如何用案例来解释预期？
直到听到这句——
“现在的问题不是购房者对地产没信心，而是对未来没信心”。
七月底的上海楼市，是半年以来最high的一周。
表现在来自中介和媒体口口相传的三个现象（权当都是真的）：
1、挂牌量减少，但撤牌量增加，部分房东“不卖了”；
2、部分前期谈好的价格，房东反悔了不认账了；
3、有传说翠湖天地的业主“抱团涨价”。
在过去的三四个月，传说中的房东是这样的：
1、为中介带看准备茶歇；
2、为了卖房，拉中介群，并在群里发红包鼓励带看；
3、中介被传话被授权：“价格可以谈”。
为什么一夜之间，上海的房东们又牛起来了，因为他们终于等来了预期！
预期不是一个具象的好消息，而是从7月24日开始的一些迹象累计和叠加。
1、最高层开会称“房地产市场的供求关系发生重大变化，提出对下半年的调控政策要适时调整优化”。
2、住建部大领导表示，要进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。
3、北京、广州和深圳（最后是上海）纷纷表态，称结合当地实际尽快推出有关政策措施，大力支持、更好满足刚性和改善性住房需求，促进广州房地产市场平稳健康发展。
4、沉寂了一周之后，有消息称近期“大家长”会邀请四个一线城市的职能管理部门开会，研究刺激房地产的落地政策。
看看上述关于房东的今时和“前生”，再结合近期政策层面的“四件事”，知道彼此关联了吧！
其实，预期这件事作用最大的时候，就是在——尚未公布时分。
投资银行的那句口诀：“buy on rumes，sell on facts”（在利好传言时买进，在利好兑现时卖出），请注意后半句：这和那些看空楼市的观点其实是局部吻合的，“如果利好政策出台”会是最好的卖房讯号！
抛开关于预期的字面咀嚼，在楼市中的预期往往分为两种：
一种是有风声没落地，这时候造成的期待和恐慌最有杀伤力；
另一种是风声落地之后，导致市场对其“进一步”利好或利空的预判，追涨和杀跌都出现在这一时段。
回到8月初的上海楼市。
受到前一周密集的楼市暖风刺激，房东们做出撤牌和涨价的动作属于事出有因。
前后一个月的撤牌，起意截然不同：
七月初的撤牌更多属于不堪受辱，在“打折才给挂牌”的中介门店算是第一波凉水，见了购房者动不动就85折之下，看起来是房东的心理价位被严重挫伤，但其实就是预期，不过是房东对自己的成本心知肚明，预期是一个“目标卖出价和购入价之间的差价”，这套房子可以赚多少？
八月初的撤牌更多是基于政策利好传出之后的欲望重新燃起，变化的虽然也是目标卖出价这个变量，但差别在于“心理价位”可以大胆向上调整了，也就是说预期向上变化了，虽然最终也要回到房东心里的小九九：这套房子可以赚多少？
有人指摘房东不守信用、肆意跳价、任性毁约，但如果换位思考自己是房东呢？
1、在这样的政策疯狂暗示之下，自己不动心？
2、跳价的几万几十万，在今天的职场要“捱”多久？
3、之前几个月，上海房东“受过的气”就一点报复心理也没有生成？
所以回到客观和人性的立场看待房东，在利好消息刺激之下虽然最终政策条款像第二只靴子一样久久不落地，站在房东立场上当然可以做“有醉推断”，当然也宁信其有，甚至会有进一步利好预期的联想，于是“有线索、有可能、有猜想”的三碰头，撤牌和跳价也就情有可原了。
同样的所谓好消息和坏消息，大多数人更愿意相信哪个？
同样的所谓好消息和坏消息，大多数人更会做进一步联想？
所以，上海楼市从七月底到八月初的“无事实狂欢节”，完全可以理解。
只是，在这个两周里，还能按部就班签约成交备案的买卖双方，要么是有大智慧要么是有大格局，为他们敬佩点赞的同时，也可以理解那些“翻脸不认人”的房东们，人性使然。
今天，在上海楼市还未发生事实上的史诗级利好救市之前，甚嚣尘上已经插上了想象的翅膀，而且已经飞出好远好远。
四种说法，不仅像老和尚念经一样重复，也像小和尚念经一样有口无心；
1、只要上海施行认房不认贷，成交量翻倍不成问题；
2、如果还能放开限购，“上海市中心100万/㎡”指日可待；
3、楼市就是绝对的买涨不买跌，“上海房价跌到一万块”彻底没人买房了；
4、货币进一步贬值，rmb要变成“橘子皮”了。
因为有预期所以有联想，因为有联想势必“用词过猛”，所以（想象的）翅膀太长是不是就可以预期飞得更高更快更远？
未必吧。
对上述四个意淫，分别做了“弱弱反问”：
1、上海放开认房不认贷，但“还剩多少痴男怨女”？
2、“上海市中心100万/㎡”如果真的有那么一天，你可以想象你的生活么？
3、“上海房价跌到一万块”，归零的风险进一步压低，房子真的会没人买？
4、就算货币再贬值，在“钱不值钱”和“举债几百万”之前，两害相遇怎么取？
站在自己也是市民和购房者的立场，不妨做一下自测吧，结果自己心里有数就行了，无需回收统计。
再换位一下，【如果你是决策上海楼市的最高领导】，在无法做到各自安好的前提之下，如何取舍，这同样也是一种预期，只不过主语变化了，不妨也猜一下心。
1、子弹有限的情况下，救国企还是救民企？
前有恒大后有碧桂园，“（还敢）支持谁的风险更大”不言自明。
2、子弹有限的情况下，救新房还是救二手房？
新房直接影响土拍，土拍又是地方的命脉；
二手房“人心不齐”的队伍更难带，还一个“市场的事情让市场自行解决”不是更好？！
从小到大看电视的习惯，是要“有结果”，而且最好是大团圆的“好结果”。
但事实上，结果可以分为三类：好结果和坏结果之外，我们往往忽视了一个“没结果”。
“没结果”看似让人坐立不安甚至揪心，但“没结果”是预期发生最需要的土壤，只有敞口部位才有填充各种猜想包括臆想的空间和可能，不是么？！
今天的上海楼市，就处在“没结果”的窗口期，任何一种判断都可能是对的，所以大家“猜”得不亦乐乎。
让子弹再飞一会，静看楼市众生相。
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