如果你因为关注楼市而在房叔交流群里游荡，一定会见到这句话。
图源/中山房叔
从整体数据上看，中山上半年成交，共计18696套，相比去年同时段18811套，其实相差不大。只是少了115套。
但我们知道这是另一方面补充，是2-4月份的楼市小回暖与5-6月份港客潮打响后的“艰难拉平”。
图上的展示，会更加直观。
一份2023年1-7月全国标杆房企的销售额对比，便能感知一二当前市场。
2023年销售前二十房企7月单月销售额同比 数据/克而瑞
而中山在7月，同样难以避免，住宅成交，同比降41%。
市场呈现，一片凉意。
上半年的成交量
一起先看下成绩单。
2023年上半年，中山一手住宅成交约1.87万套，相比22年上半年持平，相比2021年对比下降近49%，掉了一半。
仅从半年来看，不算差。
图源 | 中山房叔
事实上，今年以来，中山楼市确实像坐过山车一样。
春节期间，全国范围掀起报复性旅游和消费，房地产火热升温，“小阳春”提前到来：3月中山一手住宅成交量周周破千套。
一路创下2023年最好的3月，形势好到让人感觉今年的势头很充足。谁知，这竟是短暂的欢愉。
图源 | 中山房叔
紧接着，马上4月成交量骤减，五一黄金周仿似日常周末；5-6月虽有所回升，但仍显乏力。
对于今年的后市，或许新一轮大战才刚开始。
是“狼来了”太多次的史诗级政策拉回市场信心，还是7月低调的回落数据，继续走淡。
无论如何博弈，购房者在两者夹击之下，越来越观望。
香港客拉了一大把
一个不争的事实，中山今年的新盘供应奇少。
翻开去年拍出的宅地，今年仅有一个项目开发入市，即华发学府壹号。
此外没有了。
| 港口保利项目港客人气
另一个可怕的事实，今年截止至今，中山仅拍出两块相对较大的宅地，前为马鞍岛万科深业，后为即将入市的东区保利。
土地供应确实不算多、开发商拿地变少的同时。
此前，不少手上还有地的开发商选择减速开发入市，住宅的成交周期延长。
市场悲观情绪蔓延之时，中山购房者理应是减少。但还好，香港客的两波小高潮升起，令湾区其他城市艳羡。
/中山108香港客
3月，港客通关前后，中山全力奔赴港客，形成效应，引发成交小高潮；6月前后，满城尽打香港客，成为一个新的市场现象。
东区涨了，石岐西区跌了
市区的数据，值得关注。
某种程度而言，城区住宅成交量=判断当地楼市好坏标准之一，也是了解现在购房者心态的最好工具。
来自中山合富最新数据，中山主城区中，只有东区住宅成交逆势而涨，成交涨幅高达至36.25%。
图源 | 中山房叔
其余3个板块同比下降。其中，石岐区降幅最大，高达22.89%，西区则下降了19%；南区因为没什么新盘，下降最小，可忽略不计。
当下市区呈现两个现象：
一为价格内卷时代，各个新盘价格越来越靠近，板块正在趋于扁平化，新盘们的竞争对象，已不是板块内的项目，而是整个市区乃至全市，都是竞品。
图源 | 中山房叔
举个例子，当博爱七路、总部经济区与西区彩虹，都是1.5-2万/平时，你是不是都想对比看看？
二来，甚至东区核心区域，大部分二手房，均价1.2-1.5万/平。每个项目面临的竞争者，还要加上二手。在这个价位下，选择太多了。
最后，则是在买方时代，购房者变得更加谨慎，更加小心翼翼。一套房子砸下去，就是普通人一辈子心血。
他们必然往更高确定的区域上奔走。
疯狂的二手挂牌量
与购房者减少相对应的，是卖家在增多。
来看贝壳上二手房源挂牌量，截止目前，中山二手挂牌数量达51584套，创下今年新高。
图源 | 贝壳找房
我们把时间线拉长，看到了一些趋势。
从今年二手房挂牌量就可以看出，仅用半年时间，中山二手房挂牌量累计新增8669套。
图源 | 中山房叔
平均下来，每个月就有多1239位业主选择抛售自己的房子。
而购买二手的客户呢？很遗憾，也少。
从2023年二手房成交数据来看，2023年中山1-3月二手成交量是逐月增加，其中3月为最高峰，成交量高达843套。
然而到了5月，成交量突然降至244套，直到现在，二手成交量依旧还未回到今年峰值位。
图源 | 中山房叔
在如此巨量的二手房挂牌量面前，今年的二手成交量却是有点杯水车薪。
按照每年中山楼市变化来看，往往3月份是最高峰。随着需求释放完，成交量自然难以维系。
二手成交量的减少、而挂牌量的激增，必然会引起降价成交，从而二手市场更加内卷。
图源 | 中山房叔
从近一年中山二手平均价格走势图就可以看出，均价每个月都在跌。
房叔也写过关于中山各小区二手成交价格涨跌情况，详细可点击：2023年，中山二手楼市，还好吗？（附2884套成交价）。
热门区域，真实价量一览
没有什么比“从长线上来看”，真清晰明了。
近期，我们扒到了中原市场调研的一份数据，中山19个镇街的成交价与成交量趋势曝光，我们可以从中管中窥豹。
我们选取热门板块，给大家感受一下。更详细的可以看我们前几天的稿件。
马鞍岛：成交价掉至今年新低，但成交量从上半年来看，比去年猛多了。
东区：今年来访量很爆，成交量整体不错但逐步下降。
石岐：谁能想到，石岐今年均价上涨了，整体表现比较稳定。
南区：南区几个高价盘，价格一直比较稳。从7月来看，回落至年初水平。
西区：都可以看到，今年2-4月，相当猛。
火炬：今年上半年的势头，比去年下半年简直翻倍。
三乡：今来看看今年三乡的港客有多猛。
整体而方，量价齐跌还是主流，少有几个镇街可以做到成交和价格都涨的，想要成交数据好看，楼价就要相应做出让步。
更惨的是，价跌了，量也没上去，市场亟需有重磅的利好提振信心。
房叔有话说
四月至7月，中山楼市一路步入阴跌情绪阶段，不少购房者失去信心。
理性上看，相对于周边城市，中山楼市成交量在港客的购买力下，维持在稳定水平，不至于太差。
外地客在增加 | 中山中原
从价格上看，当下价格已至合理阶段。
客观来说，目前大部分房子的泡沫已经被挤干，有些地方甚至还出现了价格被低估的房子。
从中山政府动作上看，倾其所有大力发展交通基建、频繁开展招商引资活动及出台各种利好政策等，拼劲十足。
价格趋稳、利率优惠、招商给力、深中通道将开、信心几何……关于可买与不可买，每个人都有自己的见解。
那么，对于中山的楼市你又怎么看？
欢迎在评论区留言讨论。
【快讯】刚刚！香港中山领导会面，大合作要来？
【数据】全干货！中山楼市19个镇街真实成交
【城建】这些项目完工，谁还说石岐不好玩？
【新盘】再过10年又如何？中山的心跳属于东区！