到了年底，不少粉丝吐槽，现在的楼市确实太“魔幻”了。
这不，从11月以来，不少网友向房叔提问：
“西区和东区，自住选哪里，哪里潜力更大？”
"哪个房企能买，哪个房企会暴雷？“
“可不可以说下，年底房价会不会降？”
“现在会不会很傻？”
........
收集完大家的咨询后，房叔能感受到大家的困惑，，者迷茫。
特别是，大家最常问的“年底到了，究竟还能不能？”
买吧，可能房价还没到底，自己先亏了；不买吧，就怕明天就，后悔莫及。
这当然可以理解，毕竟不是买菜，买错了绝不是小事。
为此，房叔在11月5日晚上，越秀天樾湾与我们房叔团队合作了一场“年底，中山还值不值得投资”的直播。
直播当天，有我们房叔本人、世联行中山区域总经理马晓伟、越秀中山区域营销总王金梁三位业界翘楚参加，深入浅出讲解中山楼市。
他们结合当下最热门、关注的话题，带来干货满满的经验分享，一起来看看。
对了，如果你错过了那天的直播，不妨扫描下方二维码，跟着三位嘉宾回顾直播里的精彩细节。
说真的，“政策底”已经出现了
提到，就不得不说到最近国家的各项维稳政策。
其实很多人会疑惑，上半年国家出台了不少的政策，比如严查、限制外地人等。而下半年，却反而放松了调控，让房地产行业得以“喘息”。
越秀中山区域营销总王总认为，“在这种情况之下的话，传递的信息其实很明显，保证经济宏观环境大发展情况下，保证我们地产的平稳发展，同时带动地产商的一个经济的稳定发展。”
其实这个观点并不是空穴来风。
国家统计局公布了9月，36城价下跌，52城二手房价下跌，普降现象凸显。
其中，中山9、10两个月出现了量价齐跌，这也说明，到位了。
只不过，物极必反，持续下行的楼市并不利于经济发展，所以国家才会出台一系列稳楼市的政策。
这一轮市场，两类项目降得最狠
很多人关心，市场的“拐点”什么时候会来？会不会发生在11、12月。
实际上，在上述的一系列维稳政策后，我们可能无法断定楼市什么时候才会到底，但可以嗅到政策、金融筑底的味道。
世联行中山区域总经理马晓伟分析：“是不是真的到底了，我们不能盲目的下结论，但拿降价的项目来讲，确实有资金链出现问题的房企大降价促销，可是你敢买吗？买了能确定吗？”
| 中山某
在直播时，还有不少网友说三乡镇xx项目6字头、阜沙镇xx项目5字头，仿佛房价梦回五年前。
“从这个角度来看，我认为大家会发现，城区的项目反而是坚挺的，而频频价格“跳水”的项目，却出现在镇区。就比如说去年火炬某盘价高2万/平，今年市场变化，它就回归了实际的价格。”马总这样回答。
其实仔细剖析中山楼市，降价的永远是边陲地带，坚挺的还是中心板块。
| 投资业著名的k线复苏原理
房叔近期接连跑了石岐、东区、马鞍岛、南区四个板块（点击板块回顾）。
其中，马鞍岛、东区、石岐可能会有些许降价，但不伤筋动骨。而南区的降价是“最狠”的，其实缘由，大家意会。
从这4个因素看，中山是有吸引力的
让行内人疑惑的是，在楼市降温，大多数人选择唱衰中山楼市，而非站在买家、市场、社会的角度去思考这个问题。
所以会思考的买家，常常会问中山还能不能置业？中山到底有什么优势？从业近十余年，三位地产大咖提出了4个置业要素：
1、看人口流入，有人的城市才有希望；
2、找到潜力区域，再瞄准当中的价格洼地；
3、从通胀的角度来看，依然是一个投资的不错方式；
4、置业就选城市里最核心的位置；
那么，中山符不符合这4大因素？马总给出了“中山非常有吸引力”这个答案。
“在大湾区，中山是珠江口的洼地，价格在较低的水平，很容易吸引到外地人置业。相比其他城市，中山在政策上对外地人很友好。”
越秀中山区域营销总王总马上补充：“就中山越秀来说，我们的遍布国内，除了深莞客外，还有不少来自北方的城市。”
这样的客群分布，也恰好印证了中山的独特吸引力。
“我们项目，因为高确定性，卖得好又坚挺”
那么，主城区哪个项目才是置业？大咖们认为越秀天樾湾就是个不错的选择。
背靠欢乐海岸、华润万象城（规划中）两大超级，越秀天樾湾所在的位置是集生活、居住、贸易于一体的cld高端纯居住区。
马晓伟认为“我观察过马鞍岛和中山城区，发现这里应该是目前兑现程度、资源集中度乃至发展速度都数一数二的宜居了。”
摊开项目地图，你会发现以天樾湾为中心，板块已然一片恢弘大城的模样，舒适性有目共睹，宜居氛围极高。
在直播当天，两位嘉宾不约而同的选择看好这个项目。
王总的角度是“我们项目，因为高确定性，所以卖得好又坚挺。”
除了上述提到的外，项目的产品打造是卖得好的关键。比方说93平 专梯入户 四房两卫，这四个看似“不搭”的组合，越秀天樾湾不仅能做到，还能做好。
| 93平图越秀天樾湾另一户型——87平三房两卫也同样亮眼，它实现了专梯专户的奢侈体验，还能做到带主套3房，这般打造，非普通房企可以做到。
| 创意空间展示（电梯前厅属于公共面积）
马晓伟本身也是个越秀，所以从打心里认可越秀这个品牌。
他表示：“今年，大家发现很多民企都“”了，但国企却鲜有这种新闻，毕竟国企更安全、更有保障，更不用说越秀，还是国企中的翘楚。”
买马鞍岛还是城区，专家这样看
在中山，热门的置业板块有两个，一是以马鞍岛为首的；二是西区、东区等片区组成的西部主城区板块。
换句话说，外地人想在中山置业，就必然要盯准这两个板块。
针对这个问题，王总给了两个角度，两种答案。
首先从未来回报的角度来看，王总建议深圳人买马鞍岛，毕竟深中通道出口的利好，是其他板块“羡慕不来”的，届时通车后，对中山未来会有巨大的助力和拉动作用。
中山房叔，
跨海巨龙落地！出口已然成型，期待2024，深圳⇄中山2变20#深中通道#中山#航拍中山#中山基建#中开高速
视频号
中山房叔，
跨海巨龙落地！出口已然成型，期待2024，深圳⇄中山2变20#深中通道#中山#航拍中山#中山基建#中开高速
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选择了马鞍岛，也就意味着你需要花上3年、5年的时间去等待，等完善，等人口流入，等交通通达。对置业者来说一切都不可控。
其次是稳健的角度，王总说：“主城区一有现成的，二有岐江新城的规划，三有中山百年的历史沉淀，选主城区更加合理。”
就拿西区彩虹片区来说，一张是19年拍地时的航拍，另一张是今年的航拍，充分说明主城区的兑现度之高。
| 19年航拍
| 21年航拍
如今彩虹板块的崛起，起点高，有规划，目标明确，动力十足，注定其前景将更有空间。
首套刚需置业怎么选，这几个因素你得看
大家都知道，中山一座“小城市”，开车从黄圃到的坦洲（中山南北两大镇区）也不过1个多。但是房价的跨度很大，从5千到3万都有。
截止目前，中山市区普遍2万/平左右，镇区在1-1.5万/平之间，只有马鞍岛会出现3万 /平的新盘。
当板块阶梯分化明显，首套刚需置业也变得从容起来。但怎么才能避免踩坑，是刚需们的课。
资深媒体人陈育这样建议：
1、货比三家，做好准备。当你看好了某个区域，预算又正好充足的时候，建议把整个片区的、二手房都尽可能多了解。
2、需要警惕所谓的“”。接到推荐的“”时，很有可能这个盘给的高，而不是这个盘品质有多。
3、一手放贷快，二手单价低。的好处是省去交易环节的不定性，还能省下，二手看环境，尽量去淘“次新房”。
| 漫画示意图 @广州 伟鹏
最后，再放出一个彩蛋，越秀在中山还有三个新项目即将面世，其中除了在火炬的阳光里和名汇苑二期项目，还有小榄的神秘项目。
目前，越秀天樾湾建面约80-122㎡精装三至四房单位，高层带装1.7-1.8万/㎡，小高层带装2-2.3万/㎡。
更多美好，不妨前往西区越秀天樾湾现场，亲自感受越秀的产品力。