7000多元/平可以买下湖心路成熟地段？周边还有配建学校和邻里中心，这么好的事情还不快下手？
于是d女士铆足了劲，历经40轮竞价后，拔得头筹，竞下了一套法拍房。
然而她近日向凤凰君咨询的时候，却十分愁苦：因为定金交了，可房子却买不下来。
这是什么情况？
d女士参拍的是恒大滨江左岸的一套99平3房，起拍价77.6万，吸引了3695人围观，78人设置关注提醒，有8位竞拍人报名。▲d女士所拍房产
经过了24小时共40轮的竞价，最终d女士以97.1万的总价，折合约9800元/㎡的单价竞得这套房产。
但是随后d女士遇到了烦恼，原因在于向银行申请贷款的时候，银行说要有担保公司出具担保函，否则没法放款；可担保公司却说，恒大滨江左岸有烂尾风险，不予担保。
她现在就面临两个选择：
1.通过其他渠道凑够房款，然后等待交楼并办理房贷；
2.损失10万定金，弃购该房。
心大心小的d女士，找到凤凰君，咨询她应该怎么做。
不过，凤凰君分析，恒大滨江左岸大概率能在这一两年交房的，风险不大。
原因一，在“保交楼”稳民生的大基调下，恒大滨江左岸住宅住宅及配建进展顺利。距离9月时的拍摄，部分楼栋外立面都有明显变化。可以说，项目的建设一直在持续推进中。
据凤凰君咨询斗门相关部门，回复是预计明年年中至年底期间，可以交付。
原因二，项目规划建设住宅共12栋，26-31层高，共计约1356户。根据网签可知，住宅部分目前已销售1334套，仍有24套未售。
而d女士购买的这栋楼绝大多数房产都已售出并在住建局欧洲杯买球官方网站官网登记备案，产权清晰。
▲恒大滨江左岸8栋网签备案情况
为d女士排解了“烂尾”顾虑后，凤凰君建议她可以考虑通过其他方式筹集房款，以真正取得此房产权。
若想顺利办理房贷，必须要担保公司担保
我们复盘一下。为什么d女士会陷入这样进退两难之境呢？根本原因在于，d女士在参加法拍房竞拍之前忽略了一个重要环节，那就是要先确定该房源银行是否能贷款。法拍房不同于普通房产交易“先过户、再抵押”的流程，法院需要收到全款后才会提供相关资料，给竞买人办理过户手续，最后拿到房产证才能从银行抵押贷款。也就是说，法拍房要“先放款，再过户”。但是银行凭什么要在没有房本抵押的情况下，还要在法院规定的时限内给竞买人放款呢？万一放款后，竞买人无法顺利过户并抵押房产，其中的风险谁来承担？因此，这时就需要并且一定要担保公司出具《担保函》，为竞买人提供阶段性担保，直至房产顺利过户，然后给银行抵押。所以，虽然法拍房也能按揭贷款，但是要想顺利拿到房贷，必须要有银行合作的担保公司做担保才行。
法拍房虽香，捡漏需谨慎！
近来珠海法拍房市场成交火热，仅上半年住宅法拍就有629套，超过1000人参与法拍，成交率近42%。
整个珠三角来看，珠海住宅法拍房数量较少，但是成交率比较高，越来越多的人选择在法拍市场上“捡漏”、“淘笋”。
确实，像d女士拍下的这套恒大滨江左岸99平3房，备案单价达2万/㎡，但法拍成交单价仅不足1万/㎡，5折还有找。若能顺利成交过户，d女士可是捡了大漏了。
问题是，法拍房有大量潜在风险，如：
法拍房有人居住、签了长租合同等，导致买家收房困难；
欠缴的物业水电费及各类税费都需要买家支出，额外费用不可预测；
房产多次抵押、查封等，导致过户困难；
像d女士这样买下未交楼新房，有烂尾风险；
等等等等。
故法拍房虽便宜，但是成交率竟不过半，很大原因在于所拍卖房产各方面的问题，导致买家望而却步。
如果你打算参与某套住宅法拍：
首先，要与银行及担保公司沟通好，做好参拍前的贷款预审，确保拍下后能在法院约定期限内将购房资金给到位。
可不要像d女士这样，先把房子拍下了，再找银行；银行拒贷，找担保；担保说保不了，现在就头大了。
其次，你最好实地考察一下所拍房产，房产的拍卖公告上，会注明实地看样时间（若无法看样亦会注明）。
▲如拍卖公告所示
最后，法拍房的所有交易、贷款、交税、过户流程等等都需要买家的亲力亲为，不像普通房产交易那样，有开发商销售或者中介带路，帮忙办事。
所以对于购房小白来说，若没有做好充足的准备，请不要轻易尝试法拍房。
凤凰网房产珠海站
2022-10-21 17:28:56
来自北京市
