九月末的时候，市公共资源交易中心集中挂牌7宗地块，结束了近两个月的土拍“空窗期”。
而7地连挂，也更是珠海罕有的土拍盛况。此般盛况，不仅有提振市场信心，在某种程度上，也会影响着楼市的走向，传导到楼市，也将进一步强化片区价值。
在这其中，有个板块引起了凤凰君注意：
湖心新城。
可以看到，7宗地块中，仅湖心新城，便占了3块，一跃成为“土拍潮”的头号主角。
从地块位置，涉及配套来看，这3宗地块，分别将为板块带来三个住宅项目以及一处商业配套。
要知道的是，在上半年湖心路板块已喜迎华发、大横琴两大国企进驻。
在近日，官方提到，斗门区将与大横琴集团、华发集团合作，计划总投资约710亿元，在产业导入、城市片区综合开发、创新金融等建设领域，开发建设包含湖心新城在内的四大片区。
值得一提的是，斗门区教育局相关负责人在湖心新城规划建设座谈会上更表示，“湖心新城内规划建设学校19所，未来5年，湖心新城将成为斗门区新增中小学最多的区域。”
换句话说，有国家队城市运营商为区域做价值背书，也有官方对其高规格注解，可见湖心新城妥妥的“亲儿子”待遇，而此次3地连挂，从供地节奏来看，官方重视程度更是溢于言表。
在这个背景下，结合土拍信息以及实地踩盘，凤凰君也看到了一些区域潜在的价值，具体来看：
配套进展“加速”
教育、交通、公园，业主基本都能享受
湖心新城是画饼吗？斗门速度就是“龟速”吗？不是的！
先看路网，城市要富，需先修路，况且伴随着学校、公园、香海大桥等配套的陆续交付，无疑更需良好的路网支撑。
从航拍视角来看，连通各项目以及相关配套的道路基本都在能投入使用的状态。
而其中最为关键的两条道路——平华大道和腾逸路，现场施工动作频频。
其中平华大道处于泥路状态，而腾逸路后半截已具道路雏形，想必也已进入通车倒计时。
值得一提的是，据@今日斗门最新消息，香海大桥建设已进入冲刺阶段，力争10月中旬具备通车条件。
从航拍图来看，目前香海大桥西延线先行段还在铺设桥墩中，因此现阶段湖心新城的业主只能通过湖心互通立交上到香海大桥。
而之后，随着先行段落成使用，届时业主们也可通过双湖立交上桥，非常便捷。
看完路网，再来对比一下板块内的配套，学校、公园等配套皆迎来新进展。
如幸福河生态公园及邻里中心，现时生态公园主体已完成，而邻里中心结构主体也已完成，预计今年底基本完工。
白藤市民公园部分已建成投入使用，剩余部分也有有序推进中。
还有金茂中小学、湖心小学主体建筑已封顶，目前三所学校已开始招生，像今年以及之后开始陆续交付的项目，业主均能享受到教育资源。
▲金茂中、小学
▲湖心小学
而海伦堡配建体育馆暂无动静，至于商业，复地豫园商城有机器进场，但也暂无动静，而湖心金茂悦商业中心据销售口径，预计2024年交付使用。
对比来看，湖心新城可以说是斗门少有的配套先于住宅的板块。
另外，在体育馆对面，湖心金茂悦旁，将迎来一所社区医院。
值得一提的是，凤凰君咨询相关部门了解到，该院已完成项目建议书报审、可研报告编制、批复、选址公示等工作，目前正在同步开展控规修正、土壤污染调查、农转建、勘察测量定队、设计方案编制等工作。
也是片区内第一所有明确交付时间的医疗机构，预计2025年建成。
置业“圣地”，“优等生”板块
当下能入吗？能！
事实上，凭借更科学的规划，以及更崭新的城市面貌，湖心新城一直都在购房者的备选名单内。
根据统计，在2020-2021这1年各个板块的销售成绩中，湖心新城以4847已售套数成为斗门成交top1板块。
而在另一份数据也能反映板块的价值所在。
可以看到，在2021年各板块已售（定）住宅表中，湖心新城已售数＞待售数，形成“倒挂”态势，某种程度上表示在这段时间内受到市场的关注，算是“优等生”板块。
回到当下，在信贷、政策利好尽出的环境下，湖心新城可以购入吗？
凤凰君认为是可以的。
价格方面，凤凰君认为已处于筑底区间，这点从土地挂招拍可见端倪。
拉长时间线看，2018年3月，建发以刷新斗门历史新高地价首进湖心新城，开启建设序幕，彼时地块折合楼面价达13042元/㎡，中铁建随之进驻（今湖心公馆项目），折合楼面价达10127元/㎡。
低价决定房价，随着万元地相继入市，如建发悦玺、湖心公馆，开盘价2.1-2.4万/㎡，彼时也卖的火热，已经明显拉伸板块的价格上限。
再到后来复地、招商、华发、大横琴以及当下三宗地，8000-9000元/㎡短期地价坐实，随着市场调控逐步回归理性，如今正是温和挤泡沫的时期。要知道的是，以上是各项目公开对外的价格，实际上还存在再砍价的可能，因此从价格来看，凤凰君认为已在筑底区间。
更何况，配套、交通的夯实，以及一路通达，与航空新城接近1万/㎡的板块价差，是不是在为湖心新城后期房价升级再积蓄力量？目前，在湖心新城内，在售项目大部分是国企、央企项目，且部分已是准现楼状态。可以发现，相较于其他区域板楼的零散分布，湖心新城则以多点开花的形式呈现，无论是刚需上车亦或是家庭改善，想必都无法抗拒板楼项目。
另外，板块内项目多是低密社区，更甚者还能做到板楼小户型产品，可以说“内卷”程度超强了。
那么这些项目目前建设情况怎样，不妨通过实地航拍具体来看。
从现状看，两者皆在有序建设中，湖心明悦已拆除绿网，为准现楼状态，湖心明荟大部分楼栋也已接近封顶，同为“国家队”项目，有交楼保障。从位置来看，两个项目区位区别不大，不过湖心明悦是板楼布局，纯住宅项目，而湖心明荟是塔楼布局，配建有商业。从项目优势来看，低密社区以及香海大桥桥头堡的优势不可忽略。
新中式小区，从现状看，已是准现楼状态，园林铺设也在有序进行中。
从现状看，一期已是准现楼状态，准备交楼；二期大部分楼栋已封顶。作为区域内的大型社区，项目配套先行，意味着业主入住就能享受到配套的功能组团。
值得一提的是，项目也是除湖心公馆外，涵盖有复式产品的社区。
项目涵盖户型种类多，如果对大户型有需求的置业者，可做优选项。从现状来看，复地星愉湾c组团已为准现楼状态，e组团有4栋“冒尖”。而中铁建未来城整体则为准现楼状态。从此次土拍也可以看到一个信号，湖心新城的潜力正在爆发。
虽然新房供应量持续上涨，随着产品项目的不断升级，从侧面也可看出官方决心将湖心新城打造为匹配人才，区外溢而来的群体更为高阶的人居板块。
正如金湾有航空新城，斗门也需要有一个封面，一个引领者，无疑，聚“片”发展，又有优配套加持的湖心新城，可堪当这个角色。关注欧洲杯足球官网10月13日（本周四）20:00的直播，凤凰小姐姐和大鹏将为你解析珠海政策礼包和各板块的最新情况，还有首次曝光的超实用楼市地图！
凤凰网房产珠海站
2022-10-12 19:16:56
来自北京市
