土拍市场，侧面反映楼市的冷暖。
对于当下环境，如果市场不好，房子卖不出去，无法回血，也就没有了拿地的动力。
广州便是一个鲜活的例子，在近期的集中供地中，约7成的地块被国企拿下，民企多选择“躺平”。
当然，这与“三道红线”的分不开，资金链紧张的房企，皆放缓拿地节奏。
珠海呢？虽并未出台集中供地，限制溢价率等政策。但由10月出让的地块，足以见得政府诚意满满：其中，金湾滨海商务区涉及3块，航空新城旁有1块，主城区有1块，唐家前环片区有1块，地块区位都很靓。不难看出，在本月的出让地块中，金湾区为“供地大户”，共涉及4块宅地出让。
再聚焦点，滨海商务区出让3块宅地，为集中供地的板块。
其中，21067/珠自然资储2021-17地块出让，为纯宅地，无商业、学校配建。从区位来看，该地块西侧与南侧均为万科海上城市，东侧为待出让的宅地。
该地块体量不算大，但容积率较低，或偏向建设改善型住宅产品。
值得关注的是，竞得该地块的房企，要求配建建筑面积不低于住宅建筑面积10%(即不低于建筑面积 6655.27 平方米)的公共租赁住房和人才住房及竞配阶段产生的人才住房。由竞得人建成后无偿移交给市住房保障服务中心，产权归市住房保障服务中心。再看向21068/珠自然资储2021-18地块，该地块紧邻21067/珠自然资储2021-17地块，东侧为泥湾门水道，可头排看海，区位优越。地块体量约6.4万㎡，也为纯宅地，容积率较低。同样要求竞得房企，配建建筑面积不低于住宅建筑面积10%的公共租赁住房和人才住房及竞配阶段产生的人才住房。与以上两宗纯宅地不同的是，21072/珠自然资储2021-19地块，除了规划有二类居住用地，还规划有12班幼儿园，以及商业配套。该地块位于21068/珠自然资储2021-18地块南侧，西侧为万科海上城市，东侧为泥湾门水道，同样直面大海。更近规划的“总部经济 商业”区块。整体计容建面约16万㎡，相比其他两宗宅地体量更大，起始楼面价也更高。分区域来看，a区域用地性质为二类居住，计容积率建筑面积≤72343.2平方米，其中二类居住≤71619.77平方米、商业≤723.43平方米。
b区域用地性质为幼托(12班)，计容积率建筑面积≥3698.21平方米。c区域用地面积 5627.34 平方米，用地性质为城市道路。
d区域用地性质为二类居住，计容积率建筑面积≤84953.17平方米，其中二类居住≤84103.64平方米、商业≤849.53平方米。
值得关注的是，地块 b 区域规划配建的幼儿园（12班），由竞得人投资建成后整体移交金湾区人民政府。并需配建地下停车(大于50个停车位)和交通分流中心，按建筑面积3698.21平方米计算，建筑费用不低于5500 元/平方米(含空调安装及各功能活动室吊顶等设施)，软基处理费用不低于 800 元/平方米(独立计算)。
同时，也要求配建建筑面积不低于住宅建筑面积10%的公共租赁住房和人才住房及竞配阶段产生的人才住房。如此来看，成本并不低。
我们可以看出，在航空新城核心区的土地陆续开发后，滨海商务区便是金湾区的下一个“新宠”板块。
这里倾斜了一定的稀缺资源，最典型的就是，两桥直通横琴的概念牌，以及引进珠海一中集团的优质教育资源。也为土地市场增添了筹码。
转向北边的航空新城附近，同样有一块纯宅地即将出让。
该地块紧邻金湾怡景豪庭，隔着金铭东路，与航空新城核心区几乎是“一步之遥”，享受豪华配套的同时，教育资源也同享，位置极为优越。
根据地块要求，公共租赁住房和人才住房(按不低于建筑面积 4599.01 平方米配建)及竞配阶段产生的人才住房，由竞得人建成后无偿移交给市住房保障服务中心，产权归市住房保障服务中心。
作为珠海主城最后一片可连片开发区域——三溪科创小镇，近日挂出了一宗大型的综合体地块，体量约12.7万㎡，涉及旅馆业 商务 商业、二类居住用地。
根据土地规划，其中 s1 地块为“旅馆业 商务 商业”用地，容积率≤约 3.03，计容积率建筑面积82380.75平方米(其中旅馆业建筑面积 35000 平方米、商务建筑面积 34670.19 平方米、商业建筑面积 12710.56 平方米);
s2 地块为二类居住用地，容积率 ≤3.1 且>1.0，计容积率建筑面积44854.27平方米;s3 地块用地面积3443.2平方米，为水域 公园绿地。
也就是说，该宗地块以规划“旅馆业 商务 商业”设施为主，住宅开发为辅。并有以下两点值得关注：
其一，竞得人须在宗地内引进至少一家由香洲区政府认定的世界知名品牌酒店管理集团。(具体为:丽兹卡尔顿酒店 the ritz carlton;艾迪逊酒店 edition;瑞吉 st.regis;jw 万豪酒店 jw marriott;雅乐轩 aloft hotel;宝格丽 bvlgari; 安缦 aman;虹夕诺雅 hoshinoya 的其中一家)。
并按照审核通过的酒店品牌进行建设运营，品牌管理期限不低于10年。
其二，由于地块周边有一处省级文保单位(苏曼殊故居)、一宗图书展览用地，以及一宗市级文保单位(简氏宗祠)。地块内的商业，要求结合文物保护单位，打造融合人文、艺术的商业创意街区。
并要求整体自持10年，自持期间内不得分割销售，自持期满后可按层、间、栋转让或整体转让。
换而言之，这里未来将打造高规格的特色文旅商业，聚集大量人气。
实际上，早在今年4月，珠海自然资源局便已公示该地块修改后的详细控规。
调整后的地块，除了规划住宅、“旅馆 商业 商务”设施，周边还将新增18班的幼儿园、48班的小学、一级邻里中心等配套项目。
唐家前环片区挂“i”宅地
体量仅约2.8万㎡
想不到，已开发多年，近乎饱和的唐家前环片区，竟然挂出了一宗宅地。
值得关注的是，该地块体量非常“i”，仅约2.8万㎡。还需配建一所建面约3600-3900㎡的12班幼儿园。住宅及其社区配套用房等计容建面为24183.7平方米。
该地块紧邻泰盈玖悦湾，及格力海岸小区，基本可享受整个半岛的配套与自然资源。
值得关注的是，幼儿园由竞得人建成后，需无偿移交给高新区管委会，并由高新区管委会指定的部门接收管理，产权归高新区管委会。
还需配建不低于建筑面积 2805.31 平方米的公共租赁住房和人才住房及竞配阶段产生的人才住房。由竞得人建成后无偿移交给市住房保障服务中心，产权归市住房保障服务中心。
作为主城区热门的外溢区域，高新区的前环片区，多居住着高质改善人群。但该地块由于体量过小，开发住宅较为受限，在舒适度上，会有一定程度的减分。当然，如今的前环片区，已是，其地段价值早已走上一个台阶。相信还是会被后市看好。
整体上来看，要想竞得以上地块，其成本并不低。无论是纯宅地，还是综合地块，都要求配建一定比例的人才住房。
并且，在地块要求中，皆明确了竞买人的土地购置资金(包括土地竞买保证金和土地出让价款)必须为企业自有资金，不属于开发贷款、资本市场融资、资管计划配资等。
严禁同时违反“房企剔除预收款后的资产负债率不得高于70%、净负债率不得高于 100%、现金短债比不得小于1”等三个监管要求的房地产企业参与上述地块的竞买活动。
这在一定程度上，将资金链紧张、违背信用的房企挡在了门外，也规避了未来暴雷的风险。
同时，可以看出，本月的出让地块，区位都较为优越，政府的确拿出了十足的诚意。
那么，土地市场到底如何？我们不妨静待检验。
凤凰网房产珠海站
2021-10-08 21:04:57
