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春节后的2月，珠海楼市确实很火，并且是火出圈的那种。
本地客、东北客、港澳客、上海客，连带其他外地城市的购房客群，扫货速度开启“狂飙”。在香洲区，本地客强势回归改善楼盘；在横琴、十字门，上海、广深、港澳组成外地主力购房群……回顾：打“飞的”来回！东北客50人/团横扫！这是2月的珠海售楼部！回顾：1人买4套！港客扫货！现在珠海的售楼部，人比看烟花的还多！然而风云突变，进入三月份以来，啪的一声，楼市明显降温了。从大环境来看，包括重庆、杭州、广州等在内的不少城市回落明显，客户到访、成交都开始下滑，回到珠海自身，像2月份的“大火”板块，在3月份到访、成交也有明显回落。就在近两日，凤凰君实踩了湖心新城，从现场置业顾问反映出来的情况来看，3月份到访量的的确确要比2月份到访量稍逊一筹。
整体来看，板块内在售项目基本以去库存为主，在2月份火爆的氛围下，目前大部分项目可选楼层仅集中在天地楼层，且剩有部分位置稍差一点的房源。其中如像湖心明荟、湖心明悦、复地星愉湾等热销项目，好的房源基本只能等下一批加推楼栋。▲湖心明悦在售楼栋基本仅剩天地楼层可选（拍摄：3月16日）据了解，大部分项目客群普遍以本地刚需、周边置换为主，且部分南屏、香洲也有客群外溢过来。
问及原因，一方面，板块内户型段可选择性多，且各项目产品力都在“内卷”。在目前价格美丽的背景下，便可挑到如像87㎡的大横厅3房户型。对以自住为需求的购房者来说，很香。
另一方面，板块内配套规划合理，且部分配套如中小学已是眼见为实，优质的教育资源加之往来主城的便捷交通路网，自然吸引周边的本地客乃至使市区的购房者外溢过来。从现场来看，虽是工作日，但在凤凰君踩盘期间，大部分项目仍有客户看房。
尽管如此，相比2月还是有降温的趋势，有销售顾问对凤凰君表示：“2月份是周一到周日都有大批购房者到访，而到3月份基本只有周末到访批客才会多一点”。另外，也有销售顾问分析，2月份到访的客户，来了便立刻下定购买，而3月份到访的客户，虽然也想买，但因为稍微调价或是受市场因素影响，相对来说不再那么果断，开始观望起来，又变成了“等等党”，开始在等五一假期等节假日促销节点。平沙某项目销售顾问在与凤凰君的对话中提到，2月一天的成交业绩，到3月可能要一周才能达到。
可见，从整体市场来看，2月爆火的小阳春，到3月确实有点难以为继。
一来，疫情三年积压的需求得到释放，这个需求是刚性的，包含大部分刚需和改善群体。譬如适婚、适育的年轻人在防疫放开后，前期积压的需求在快速释放。二来，各地为了保障楼市平稳运行，出台了调整房贷利率、首付比例等金融端、政策端利好措施，有一部分购房者担心节后政策有变，房价又会上涨。加之部分人不想手上现金贬值，出手自然会快一点。从目前市场来看，无论是刚需亦或是改善，最关心的还是价格。
对于刚需们来说，看中的是实打实的价格，2月份的时候，开发商让利加上低房贷利率等利好，买一套房少付几万甚至几十万，买到就是赚到。
在当下，现在行情稍微回暖一点，部分开发商便收回折扣，买一套房子又要贵上几万块钱，对他们来说，便是少了一整套家具的预算。那可能会有所犹豫，把上车的时间点推到大型节假日“以价换量”的促销时期。
所以，凤凰君发现，现在的湖心新城而言，能迅速去化的楼盘，都是切实让利的，刚需才会上车。对于刚性改善们来说，注重楼盘品质，同时也注重性价比，特别是当他们受限于手上的房子，要置换就要卖掉现在手里的房子，卖不掉，自然便没钱改善。
而在当下，随着市场回暖，全市放盘量增加，部分业主也想趁着市场行情好的情况下置换出手，库存增长，房子自然也就不好卖了，想用其置换改善也就只能暂且搁置了。回顾：4年来，珠海二手房成交最火的月份！楼市回暖，业主跟着喊涨价？
从最新金融数据的得知，2月份人民币贷款增加1.81万亿元，超过了过去三年同期水平，居民贷款也出现了回暖，住户贷款相比上个月增加了2081亿。但整个2月，以个人房贷为主的中长期贷款只增加了863亿，比起放了春节七天假的1月足足少了1000多亿，确实有点太差了。
一个重要原因是，受低利率影响，导致提前还贷浪潮太过汹涌，银行一边在拼命在往外放贷款（放水），一边却是购房者拼命提前还贷（加水）。
除了走正常途径的提前还款，其中还有人将把高利率的按揭房贷，转换成低利率的jy贷，也就是俗称的转贷。
利率是降下来了，但此举无疑将干扰正常信贷市场秩序，导致银行信贷风控被弱化，甚至引发局部潜在金融风险。
而在3月9日，银保监会发布《关于开展不法贷款中介专项治理行动的通知》，未来6个月严查违规转贷。
可见，央行对于各银行经营贷的微妙变化，说明国家需要的是防控风险，不想大水漫灌的救。
当下，经济去地产以及地产去杠杆仍将是主旋律，况且，稳楼市有助于稳经济、稳就业、防风险，既是需要一系列稳楼市政策的出台，促进房地产市场实现短期从改善型到刚需的全面复苏，但又能实现长期稳步健康发展。与此同时，珠海多数开发商还是很冷静和理性的，并没有因为2月市场好而一通涨价。房价的平稳持续，也有利于接下来购房者入市。虽是短暂刹车，但车还会继续向前跑，持币待购的人手上有钱，早晚要买，卖掉房子买入大额存单的人也并非不再买房了，他们也在观望，随时会出手。也就是说，这个市场的购买力还在存在，并且在积蓄力量，只待新的爆发时机出现。目前，珠海新房市场大部分项目以去库存为主，而新的爆发时机预计将在今年第二、第三季度。热门楼盘加推，大量改善新盘入市，想必将更有利于购房者入市选择。
部分新盘预计入市时间
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项目
| 预计时间
| 预计推售产品
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正方南屏水库项目（南湾花园）
| 8-9月
| 高层产品：76-99㎡三至四房 大平层、叠拼别墅产品：140-180㎡户型 |
明溪花园
| 4-5月
| 67-102㎡二至四房 |
格力漫舒溪里
| 10月
| 89-170㎡三至四房 |
五洲盛景园
| 四季度
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华发香海湖
| 3-4月
| /
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华发四季云山
| 3月
| 87-130㎡
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最后，我们是否可以得出结论说，小阳春没了？
并没有这么简单，楼市没有恢复到预期时，大概率还会接着救。
凤凰网房产珠海站
2023-03-20 17:41:18
来自北京市
