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今年最后的两个多月，珠海有8大新盘“霸屏”，户型产品依旧“卷”。
从最小面积的32㎡做一房，到主流的70多平做三房、90多平做四房，甚至还有120多平做五房的满足二孩＋长辈同堂的户型。
见惯了“神户型”，似乎在珠海不做这些多房间户型，就难有吸引力了。购房者们的真实需求果真如此吗？
凤凰君将根据中指院的成交数据，为你盘点在成交中的实际情况。
本文重点：
1，疫情3年，两房户型竟然更受欢迎了，而三房成交却直线下降。
2，四房成交均价比两三房更低价格，未来升值空间会更大？
3，不同区域选择重点不同，珠海各区域套均成交具体数据曝光。
4，在珠海选哪些户型产品，更不容易踩雷？
先来看整体数据，2018-2022年（1-9月）近5年的时间里，珠海累计年均成交超3万套一手住宅。
其中，三房户型一直都是主流热销产品，年均成交占据了总成交的49%。但从走势来看却是从2019年开始逐年下降，近5年间降了接近10%。
反而是满足家庭起步需求的两房产品占比逐年增长，从2018年的29%增至2022年的42.5%，市场份额增加了近70%。
凤凰君推测，其中原因有可能是近两三年来市场上出现了不少“2＋1”房的户型，实际是按两房报建，这才呈现出了两房成交暴增的走势。
较为阔绰的四房成交占比走势从2020年开始下降，但近五年的年均成交占比相对稳定，占据总成交的10%左右，与整体走势相差不大。
买房的第一步，多是看预算。珠海两房产品的成交占比逐年上扬，离不开均价不断上涨，可选择的面积段、房型需要不断向下压缩的现实原因。
总体来看，近5年来，两房与三房的成交均价都涨了25%，并且两者的成交均价相差都不大。如果以75㎡的面积计算，无论是两房还是三房，成交总价都多了约37.5万元。
四房产品的成交均价，反而在近5年间下降了约12%。可以说，房子越大，单价越低了！
具体来看，2018-2021年两房的成交量逐年上涨，21年同比20年更是暴涨约75%。但是今年前9个月的总成交量，只占去年的36%。
套均成交面积方面，前四年都在80-90㎡之间，今年更是达到了95.8㎡。不过如果是按照“2＋1房”的户型计算，包括一定的赠送面积，套均成交面积的增加也算正常。
2019-2021年三房的成交套数相差不大，都超过了2.2万套。但今年前9个月的成交数据依旧不太乐观，仅为去年的30%。
三房产品的套均成交面积均超过105㎡，虽然珠海不少新盘都推出了80-100㎡的“小三房”，但是更多的购房者都选择了舒适三房的设计。
2018-2020年，四房产品的成交均价上涨了约13%；从2020年至今年，成交均价却降了约22%。不过，从另一个角度考虑，这意味着未来房价若上涨，4房升值空间会更大。
套均成交面积方面，作为改善型的四房，主力购买的基本都在140㎡左右。
落到各区域来看，今年以来，香洲区的两房成交最多，说明这里的人均改善型需求更旺盛。
横琴的两房成交套数最少，结合市场情况来看，凤凰君认为这里主要是少做两房产品。并且无论是哪个户型，横琴的套均成交面积都是位于区域前三位，可见其改善性之强。
三房作为成交的主流户型，除了香洲和横琴，其它各区域的套均成交面积都相差不大。
成交套数最多的落在了刚需性较强的斗门区，成交均价约14168元/㎡，套均总价约143.32万元，就能拿下一套三房。高栏港的套均总价最低，套均总价约117.37万元。
金湾区和高新区拥有多个配套完善的板块，三房的套均总价也分别跃升至250万和300万两档。
香洲区的四房成交套均成交面积达到162㎡，其次是高新区的151㎡、横琴的148㎡，套均总价也是排名全市的前三位，可以说这三个区域是珠海的主流改善区域。
斗门、高栏港则是成交均价最低，但成交套数位居前列的区域，不到200万即可购入一套大四房。
针对区域成交数据，从面积段来看，以套均100平为分界线，离香洲区较远的斗门、高栏港，由于成交均价在1.5万/㎡以下，相对不高，也不缺土地供应，成为在100㎡以上的大户型面积段的成交主流。
金湾和高新区成为首改型的成交主力区域，香洲和横琴无疑是珠海“天花板”级别的了，成交数量不多，但是套均总价和面积都是妥妥的高端改善型。
低总价、多房间的“神户型”自有其存在的道理，也有很多开发商在同等面积内做出了高使用率的户型，成为不少购房者的福音。
但同时，这些“神户型”也容易在二手房市场中被同质化的产品“卷”。
以上的盘点，凤凰君更在于希望大家在预算内，尽量贴近主力成交去选择，才是可持续的竞争力。
那么，在珠海选哪些户型产品，更不容易踩雷？
1、按照自己的预算选择好区域后，尽量挑大于套均成交面积的产品。套均成交面积代表了走势中的主流，未来在二手市场中，你选择的户型产品，更有可能成为区域中大多数人的“优先选择”。
2、在成交量多，价格更低的刚需区域，则可以更追求舒适度。尽量避免在刚需地段追求低总价多房间的户型，同时也要避免在刚需地段购买150㎡以上的大平层。
3、如果都是刚需户型，参考以上的套均成交总价，选性价比最高的。比如主推都是100㎡以下的三房两卫，80多和90多这种相差无几的户型，在无明显硬伤的情况下，选80多平的性价比更高。
4、房价越高的区域，除学区房外，结合景观资源以及楼栋分布去选择，钱够买楼王大面积就对了。
在今年只剩不到80天的时间里，珠海楼市还能冲吗？
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