8月,中央稳楼市积极信号持续释放,全国住房环境进一步,五年期以上迎来今年第三次下调,国常会指出允许地方“一城一策”灵活运用信贷等政策。各城市进一步加快推进,政策涉及放松、优化限贷、调整、发放等方面。中指研究院选取全国十大核心城市作为研究对象,刻画房价时空特征,为市场参与者提供更多参考信息。
图:2020年7月至2022年8月十大城市二手及环比变化数据来源:中指数据(点击查看)
根据中国指数系统百城价格指数,2022年8月,百城二手环比下跌0.13%。十大城市二手住宅均价环比持平,同比上涨1.10%;同比涨幅较7月收窄0.46个百分点,连续12个月出现收窄。环比来看,上海、北京环比涨幅居前,分别为0.51%、0.28%,武汉、深圳及南京环比跌幅超0.4%;同比来看,杭州、北京及广州同比涨幅超3%,深圳同比跌幅超3%。
图:2020年7月至2022年8月百城、十大城市及北京二手价格环比走势对比数据来源:中指数据(点击查看)
8月,北京量价环比均上升。8月北京二手成交量超1.3万套,环比增长超10%。价格方面,8月北京二手住宅价格环比上涨0.28%,涨幅较7月有所收窄。8月,受年内第三次降息利好及疫情防控向好等因素影响,北京二手住宅市场表现较为活跃,保持稳步恢复态势。进入9月,随着楼市传统销售旺季的来临,北京二手住宅成交规模或将进一步增加。
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上海:二手价格环比涨幅居十城首位
图:2020年7月至2022年8月百城、十大城市及上海二手价格环比走势对比数据来源:中指数据(点击查看)
8月,上海二手价格环比涨幅居十城首位。8月虽为楼市传统销售淡季,但受央行降息、前期积压购房需求持续释放等因素影响,上海整体表现较为稳定。价格方面,8月上海二手价格环比上涨0.51%,涨幅居十大城市首位,且环比涨幅较7月小幅扩大。当前,上海二手房市场整体稳中向好,居民购房信心逐步回归,预计未来市场量价也将保持稳步回升态势。
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广州:成交仍处低位水平,价格涨幅持续收窄
图:2020年7月至2022年8月百城、十大城市及广州二手价格环比走势对比数据来源:中指数据(点击查看)
8月,广州二手价格环比维持上涨态势,但涨幅持续收窄。8月广州二手市场成交依然处在低位水平,市场观望情绪浓厚,购房者入市动力不足。价格方面,8月广州二手住宅价格环比上涨0.11%,涨幅持续收窄;分区域看,天河、海珠等中心城区价格保持较强韧性,但部分外围区域如增城、从化等业主预期较弱。
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深圳:市场持续低温,二手价格环比跌幅扩大
图:2020年7月至2022年8月百城、十大城市及深圳二手价格环比走势对比数据来源:中指数据(点击查看)
8月,深圳二手市场持续低温,二手房价环比跌幅扩大。成交方面,8月深圳楼市仍呈低温态势,二手成交套数约2000套,成交规模与7月基本持平。价格方面,8月深圳二手住宅价格环比继续下跌,跌幅扩大至0.42%,已连续17个月环比出现下跌。当前,受二手房参考价政策持续影响,深圳二手住宅市场观望情绪依旧浓厚。
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杭州:成交继续下探,二手价格迎来首跌
图:2020年7月至2022年8月百城、十大城市及杭州二手价格环比走势对比数据来源:中指数据(点击查看)
8月,杭州二手价格迎来24个月以来首次下跌。成交方面,8月杭州市区(含富阳、临安)二手房成交约3300套,环比降幅近10%,市场成交规模继续下探。价格方面,8月,杭州二手价格环比止涨转跌,跌幅为0.04%,结束了近两年来持续上涨的态势。
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南京:量价环比齐跌,成交年内首次同比增长
图:2020年7月至2022年8月百城、十大城市及南京二手价格环比走势对比数据来源:中指数据(点击查看)
8月,南京量价齐跌。成交方面,8月以来,受持续高温天气影响,居民看房、购房意愿有所减弱,南京二手成交套数降至7500多套,环比降幅超5%,同比增长近5%,同比首次实现年内正增长。价格方面,8月南京二手住宅价格环比继续下跌,已连续6个月下跌,且8月跌幅扩大至0.41%。
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武汉:二手价格环比出现“六连跌”
图:2020年7月至2022年8月百城、十大城市及武汉二手价格环比走势对比数据来源:中指数据(点击查看)
8月,武汉二手价格环比出现“六连跌”。价格方面,8月武汉二手价格环比继续下跌,跌幅收窄至0.44%,出现“六连跌”。成交方面,受高温、疫情等因素影响,8月武汉表现冷清,多数业主预期减弱,以价换量带动部分二手房成交。
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成都:活跃度明显回落
图:2020年7月至2022年8月百城、十大城市及成都二手价格环比走势对比数据来源:中指数据(点击查看)
8月,成都活跃度大幅回落,价格涨幅大幅收窄。成交方面,5.31新政带动成都楼市购房需求积极释放,6-7月成都二手市场呈现量价双升局面;进入8月,受高温、限电以及月末疫情反复等因素影响,成都二手住宅市场活跃度明显回落,二手房成交超1.4万套,环比降幅超15%。价格方面,8月成都二手住宅价格环比仍保持上涨态势,但涨幅大幅收窄。
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重庆(主城区):二手价格环比跌幅扩大,各区域房价普跌
图:2020年7月至2022年8月百城、十大城市及重庆(主城区)二手价格环比走势对比数据来源:中指数据(点击查看)
8月,重庆二手价格环比继续下跌,且跌幅有所扩大。受市场预期减弱及楼市传统销售淡季等因素影响,8月重庆主城区二手市场表现低迷。价格方面,8月,重庆二手住宅价格环比跌幅扩大,且主城各区房价均呈下跌态势。
图:2022年8月重庆(主城区)各市辖区二手及环同比数据来源:中指数据(点击查看)
天津:二手价格环比由涨转跌
图:2020年7月至2022年8月百城、十大城市及天津二手价格环比走势对比数据来源:中指数据(点击查看)
8月,天津二手价格环比由涨转跌。8月,天津二手市场活跃度降低,一方面学区房交易热度确有所下滑;另一方面,受818新房大促影响,部分购房者转向新房市场。价格方面,8月天津二手住宅价格环比由涨转跌,除和平、武清及河西二手房价格环比上涨外,其余区域价格环比均下跌。
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宽松或成各地楼市政策优化方向,未来热点城市市场有望企稳
8月24日,李克强总理主持召开国务院常务会议,指出“允许地方‘一城一策’灵活运用等政策,合理支持刚性和性住房需求”,地方政府将拥有相对更灵活的政策优化空间。8月31日,国常会再次强调要“支持刚性和性住房需求,地方要‘一城一策’用好政策工具箱,灵活运用阶段性政策和保交楼专项借款。”
展望未来,各地政府预计将继续“用足用好政策工具箱”,稳楼市。短期来看,各地楼市政策宽松方向或聚焦方面,通过优化二套房认定标准、下调房贷首付比例及利率等方式,降低居民购房门槛和成本,支持合理住房需求。随着楼市政策环境的持续及传统销售旺季的来临,预计部分热点城市市场或逐渐企稳。