[摘要] 2014年的珠海土地市场由于受到政策、市场、土地供应等多重因素的冲击,并不复2013年时全年火热的场面。年初土地市场高价地频出,二、三季度却陷入低迷,到年底又出现回暖趋势,可谓跌宕起伏。
房天下讯 2014年的珠海由于受到政策、市场、土地供应等多重因素的冲击,并不复2013年时全年火热的场面。年初土地市场高价地频出,二、三季度却陷入低迷,到年底又出现回暖趋势,可谓跌宕起伏。从数据上看,2014年珠海土地成交量相比去年下跌10.67%,土地收入更是大跌62.4%;而在去年出尽风头的横琴,今年的也只有去年的13.74%。
土地供应市场
据珠海房天下数据监控 统计,2014年珠海全市共有122块,合计面积4962670.96平方米。其中,土地供应宗数与去年相比增加10宗;而供应面积相比去年却减少了101.11万平方米,下降幅度为16.93%。
● 各区域土地供应
● 土地供应类型及宗数
从区域上看,西区仍为珠海土地供应的主力军,2014年西区共挂牌60宗土地,供应面积高达351.16万平方米,占比70.76%;虽然以工业为主,但供应量也较去年有所上涨。
而湾仔 在9月份推出两宗,其中珠国土储2014-31号地块以11000元/平方米的楼面起拍价创下珠海土地起拍新高。该地块曾为业界所看好,认为可能成为珠海的新“ ”,但终却以底价成交。
横琴方面,土地供地以商业办公为主,且主要集中在下半年;今年并没有供应,土地收入也因而大幅下降。
土地成交市场
2014年楼市开局以来,珠海楼市几乎都是在“低迷”中前行,这让不少房企拿地更为谨慎,也同步迈入底价时代。
据珠海房天下数据监控 统计,2014年珠海成功出让103宗土地,合计面积4694130.646平方米。其中,土地成交宗数与去年相比增加7宗;而成交面积相比去年减少约56.07万平方米,下降幅度为10.67%。
方面,全年共收入1626817.537万元,与去年相比减少约269.95亿元,下降幅度为62.4%。
● 各区域土地成交
在土地日益稀缺的情况下,2014年珠海主城区并没有太多的 地块入市,其中受关注的是,1月17日中铁建以16400元/平拿下北一,刷新了该区域土地成交单价记录,成为2014年珠海单价 。
在 区域中,西区成交量居首位;另外,今年珠海全市成交的20宗中西区占了14宗,土地成交量约94.16万平方米。随着近年来各种利好政策的推动,西区房地产发展愈加强劲。
而湾仔 在10月份拍出两宗,均由华发股份底价拿下,总地价近33.4亿元。
横琴方面,大多以商业办公用地为主,且主要面向进入粤澳产业园的澳门企业招拍。下半年以来横琴土地不断入市,终以占全市13%的成交面积,创造了占全市29.47%的成交金额。
●土地成交类型及宗数
从成交看,依然占“主角”。数据显示,2014年工业用地成交面积约197.12万平方米,占土地成交总量的42%。另外,商业办公用地和在2014年成交土地中也占有重要一席。
值得一提的是,2014年格力地产、招商地产和中海地产均在西区 拿地,这也是三家房企首次进驻西区。
近几年,随着西部 城区规划出台,再加上横琴大热以及各种交通利好因素,西区楼市可谓炙手可热,品牌纷纷进驻。除了世荣、时代等大型地产商在西区积极拿地外,2014年以来,像格力、招商、中海等大房企也开始前往西区 拿地。
● 格力地产
区域:平沙
竞拍时间:2月19日
地块编号:珠国土储2014-04号、珠国土储2014-05号、珠国土储2014-06号
用地性质:住宅、商业
地块面积:30831.51平方米;39131.47平方米;53100.31平方米
容积率:≤2.5且>1.0;≤2.0且>1.0;≤2.0且>1.0
格:1376元/平、总地价1.06亿元;楼面地价1800元/平、总地价1.41亿元;楼面地价1908元/平、总地价2.03亿元
● 招商地产
区域:斗门
竞拍时间:3月19日
地块编号:珠国土储2014-12号
用地性质:住宅、商业
地块面积:79422.05平方米
容积率:≤2.5且>1.0
格:3000元/平、总地价5.96亿元
● 中海地产
区域:三灶
竞拍时间:12月10日
地块编号:珠国土储2014-41号
用地性质:住宅、商业
地块面积:101864.46平方米
容积率:>1.0且≤约2.056
格:4050元/平、总地价8.48亿元
● 各季度土地供应对比
● 各季度土地成交对比
2014年珠海分析:
2014开年,珠海依然延续着2013下半年的火热,连续3场土地拍卖连轴:中铁建16400元/平夺北 、格力地产及招商地产首次进驻西区。 频繁推地,房企积极拿地,似乎在预示着2014年土地市场将一如既往的热情繁茂。
然而,受市场销售低迷及紧缩等的影响,珠海在经历1、2月的小高潮后便迅速降温。告别了年初 的交易,3月开始出现下行的趋势,不少地块延迟竞拍。
接着,经过4月份的缓冲期,二季度珠海便鲜有 地块出让,市场可以用“惨淡”来总结。
与上半年相比,下半年开局并不乐观,虽然在之前一直保持沉默的横琴接二连三推出地块,但受到楼市成交疲软的影响,三季度成交量跌至年内新低。值得庆幸的是,四季度呈现翘尾行情,成功拍出34宗用地收入81.47亿元,占全年收入五成。
有业内人士分析,2015年房企拿地积极性有望进一步回升,但由于市场整体进入调整,房企拿地态度亦会保持谨慎,低溢价成交地块将继续成为主流。不同区域土地成交仍将演绎冰火两重天,一些热门区域的 地块仍将是房企必争之地。
● 主城区
类型:珠海单价
区域:北
竞拍时间:1月17日
地块编号:珠国土储2013-39号
用地性质:
地块面积:32181.25平方米
容积率:>1.0,且≤3.5
格:16400元/平、总地价18.47亿元
竞得公司:中铁建工集团深圳 有限公司
类型:珠海总价
区域:湾仔
竞拍时间:10月17日
地块编号:珠国土储2014-31号
用地性质:a1、a3、a6地块为居住用地,a4地块为二类服务设施用地
地块面积:a1地块:34770.18㎡;a3地块:10905.32㎡;a4地块:6594.74㎡;a6地块:23272.38㎡
容积率:a1地块:≤2.5且>1.0;a3、a6地块:≤3.5且>1.0;a4地块:≤1.5且>1.0
格:11000元/平、总地价23.15亿元
竞得公司:珠海奥华企业管理咨询有限公司(华发股份)
● 西区
类型:西区单价及总价
区域:三灶
竞拍时间:12月10日
地块编号:珠国土储2014-41号
用地性质:住宅、商业
地块面积:101864.46平方米
容积率:>1.0且≤约2.056
格:4050元/平、总地价8.48亿元
竞得公司:珠海市嘉业有限公司(中海地产)
● 横琴新区
类型:横琴单价
区域:横琴
竞拍时间:12月26日
地块编号:珠横国土储2014-22号
用地性质:商业、体育设施
地块面积:38982.81平方米
计容积率:≤31745.8平方米
格:6340元/平、总地价2.01亿元
竞得公司:珠海华发体育发展有限公司(华发股份)
类型:横琴总价
区域:横琴
竞拍时间:12月17日
地块编号:珠横国土储2014-13号
用地性质:(办公、酒店、商业、商务)
地块面积:26440.01平方米
计容积率:≤206239平方米
格:4800元/平、总地价9.9亿元
竞得公司:珠海珠江帝景 有限公司
● 2014年珠海成交一览
● 1、2月份珠海土地拍卖预告
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